상가임대차보호법 임대료 인상하는 방법은?

2018년 1월부로 개정된 상가임대차 보호법에 의하면, 임대료 인상에 있어 직전 계약의 5%만 인상 가능하다는 것을 알고 계시나요? 만약, 알고 계신다면, 해당 인상률을 적용한 임대료 인상 방법에 대해서 정확히 알고 계시나요?

아마도, 정확한 임대료 인상 방법에 대해서는 임대인 또는 임차인 모두 명확한 인상 방법을 모르시는 경우가 많으실 것이라 생각합니다.

결론부터 말씀드리면, 상가임대차보호법에 준한 임대료 인상 시에는 환산보증금 산식으로 계산하여 인상하여야 합니다. 해당 환산보증금에 대한 이해와 임대료 인상하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 목 차

• 상가임대차보호법 임대료 인상 내용
• 환산보증금이란?
• 환산보증금 적용 보증금액
• 상가 임대료 인상하는 방법
• 상가 임대료 인상 예시

 

상가임대차보호법 임대료 인상 내용

2018년에 개정된 상가임대차보호법에 의하면 해당 상가 임대료 인상률은 5%를 초과하지 못합니다. 그럼 모든 상가 계약에 대해서 5%만 인상 제한을 받는 것일까요? 그에 대한 답변은 아래 상가임대차보호법의 법 조항을 확인해 보면 됩니다.

[상가임대차 보호법 해당]

• 제2조(적용 범위) 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
• 제11조(차임 등의 증감 청구권) 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 다른 비율을 초과하지 못한다.

위 사항 2조 항을 보면, 대통령령으로 정하는 일정액의 보증금액을 초과하는 상가 임대차의  경우 해당 임대차보호법에 해당되지 않음을 알 수 있는 걸 알 수 있습니다.

또한 11조 항을 보면, 해당 상가임대차보호법에 해당되는 상가 임대차의 경우도 대통령령으로 정하는 기준 내에서만 인상이 가능함을 알 수 있습니다.

즉, 일정액 이상의 보증금액을 지불하는 상가의 경우 상가임대차보호법에 따른 보호를 받지 못하며, 만약 해당 법의 보호를 적용받는 상가라면, 대통령이 정하는 최고요율 내에서만 인상을 받을 수 있다는 의미입니다.

 

그럼, 해당 상가임대차보호법에서 얘기하는 보증금액은 단순하게 해당 상가의 보증금액을 얘기하는 것일까요? 정답은 환산보증금에 대해서 아셔야 합니다. 해당 법에서의 보증금은 환산보증금을 뜻하고 있습니다.

즉, 환산보증금 금액이 일정액 이상이면 해당 법에 보호를 받지 못하게 되는 것이며, 환산보증금 금액이 해당 법의 보호 아래에 있다면, 일정 요율의 인상만 할 수 있다는 의미입니다.

환산보증금이란?

환산보증금에 대한 사전적인 정의는 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 의미합니다. 눈치가 빠르신 분은 이상한 점을 발견하셨을 겁니다. 보증금의 경우 일반적으로 칭하는 용어라 익숙하지만, 임대료인 월세의 경우 '월세'가 아닌 '월세 환산액'이라 칭했기 때문인데요.

월세 환산액을 포함한 환산보증금 수식은 아래와 같습니다.

• 환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)

즉, 월세 환산액은 월세에 100을 곱하여 나온 금액을 의미하며, 환산보증금은 보증금과 월세 환산액을 더 한 금액을 의미하는 것입니다.

환산보증금에 대해서 이해가 되셨다면, 이제 상가 임대차에서 얘기하는 보증금의 경우 환산보증금으로 계산하셔야 하는 것을 아실 수 있을 겁니다.

하지만, 이러한 앞서 설명드렸듯이 환산보증금이 일정한 금액 이하일 경우에만 상가임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 있다고 말씀드렸는데요. 해당 환산보증금 적용 보증금액에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

환산보증금 적용 보증금액

그럼 상가 임대차에서 임대료 인상의 기준이 되는 보증금의 경우 환산보증금이 기준이 된다는 것을 아셨을 텐데요. 해당 환산보증금 금액에 따라 상가임대차보호법에 해당 여부가 가늠이 됩니다. 앞서 얘기한 제2조 조항에 해당되는 것이 해당 내용입니다.

해당 대통령령으로 정하는 보증금액 기준의 경우 지역별로 달리 정하고 있습니다.

1. 서울특별시 : 9억 원
2. 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억 9천만 원
3. 광역시(단, 2번 지역은 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만 원
4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

즉, 월 임대료와 보증금을 합산한 환산보증금이 해당 금액 내에 들어가게 되면, 상가임대차보호법에 해당하는 임대 계약이 되는 것입니다.

상가 임대료 인상하는 방법

이제 이 글의 본론입니다. 앞선 내용을 기준으로 상가 임대료를 인상하기 위해서는 아래의 두 가지 기준이 우선되어야 하는 것을 아셨을 겁니다.

• 환산보증금 상가임대차보호법 해당 여부
• 대통령령으로 정한 상가임대차보호법 임대료 인상률

환산보증금 해당 여부

가장 먼저 해당 상가의 환산보증금이 상가임대차보호법에 해당되는지 보셔야 합니다. 만약, 서울지역에 한 상가의 환산보증금 금액이 10억이라고 하면, 보증금액이 초과되어 해당 상가임대차보호를 못 받기 때문에, 임대료 인상률은 법의 제한을 받지 않게 됩니다.

즉, 해당 법에 의한 최대 인상률 제한받는 것이 아닌, 임대인이 요청한 인상률을 임차인이 수용하는 방향으로 갈 가능성이 많습니다. 사실상 해당 상가 임대료 인상률은 임대인이 원하는 인상률을 적용받는다라고 보는 것이 맞습니다.

상가임대차보호법 임대료 인상률

하지만, 먄약 해당 서울에 있는 한 상가의 환산보증금이 9억 원 이하라고 하면, 대통령령으로 정한 상가임대차보호법에 의한 최대 인상률만 적용받습니다.

• 대통령령 상가임대차 임대료 인상률 - 5%

즉, 기존 환산보증금 계산에 5%를 반영한 105% 인상률이 최대폭이 되는 것이죠. 해당 상가를 보유한 임대인의 경우, 어떠한 상황이라고 최대 5%만 인상 받을 수 있게 되는 것입니다. 

왜 이렇게 환산보증금에 따라 상가 임차인이 보호 여부가 제한되는 것인지 궁금하실 수 있으실 텐데요. 원래 해당 상가임대차보호법은 소액 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 최초 소액에 해당되는 임차인만 보호하려던 것이, 점점 확대되어 2018년 경에 대폭 범위가 넓어진 것이 현재의 상가임대차보호법 범위라고 생각하시면 되겠습니다.

상가 임대료 계산 예시

이 글을 보시는 임차인 또는 임대인의 입장에서, 앞선 내용을 토대로 정확한 상가 임대료 임상하는 방법이 궁금하실 것 같아, 아래에 상가임대차보호법의 적용을 받는 한 상가를 기준으로 예시를 알려드리겠습니다.

• 서울지역
• 보증금 1억
• 월세 200만 원

상가임대차보호법 적용 대상여부 확인

• 환산보증금 : (2,000,000원 X 100) + 1억 = 3억
• 상가임대차보호법 해당  : 9억원 이하 해당

법정 최고 인상률 적용 계산

• 환산보증금(3억) X 105% = 3.15억
• 보증금 종전 동일 시 : 3.15억 - 보증금(1억) = 2.15억
• 2.15억 / 100 = 215만 원(월세)

즉, 보증금을 기존과 동일하게 할 경우, 법정 최고 인상요율 5%를 적용하여 월세를 종전 200만 원에서 215만 원으로 인상이 가능하게 됩니다.

이상 상가임대차보호법에 해당되는 상가의 임대료 인상하는 방법에 대해서 정리하여 보았습니다. 이 글을 보시는 임대인, 임차인 분의 경우 본인의 상가가 해당 임대차보호법에 포함되는지 여부가 임대료 인상의 기준이 되는 만큼, 필히 확인이 필요하겠습니다.